Outlet in Roppenheim: Konkurrent auf der grünen Wiese

Roppenheim/Baden-Baden (vo) – Vor zehn Jahren öffnete das Outlet in Roppenheim trotz heftigen Widerstands des deutschen und elsässischen Einzelhandels. Inzwischen hat sich das Outlet etabliert.

Das Outlet aus der Vogelperspektive: Darin finden sich mehr als 100 Geschäfte und Boutiquen auf rund 27.280 Quadrat- metern Verkaufsfläche. Foto: Neinver

Das Outlet aus der Vogelperspektive: Darin finden sich mehr als 100 Geschäfte und Boutiquen auf rund 27.280 Quadrat- metern Verkaufsfläche. Foto: Neinver

Es war ein hochemotionales Thema auf beiden Seiten des Rheins: Am 25. April 2012 nahm das „Roppenheim the Style Outlets“ im grenznahen Elsass seinen Betrieb auf. Jahrelang hatten der deutsche und elsässische Handel gegen das Outlet auf der grünen Wiese angekämpft. Sie befürchteten negative Folgen für die innerstädtischen Geschäfte. Zehn Jahre später sind die Wogen weitgehend geglättet. Das Outlet hat sich etabliert, viele der Kritikpunkte haben sich nicht bestätigt. Dennoch bleibt es im Fokus.

Lange Planungsphase

Das vielbeachtete Projekt entstand nach langer Planungsphase letztlich aus einem Joint Venture der Immobiliengruppen Neinver (Spanien) und MAB Development, Tochtergesellschaft der niederländischen Rabo Real Estate Group, auf einem ehemals landwirtschaftlichen Areal und nur einen Steinwurf entfernt vom Rheinübergang Iffezheim. Zuvor hatten sich mehrere andere Investoren dafür interessiert, jedoch wieder Abstand genommen. 2015 erwarb die TH Real Estate (inzwischen Nuveen Real Estate) als strategischer Partner einen 50-Prozent-Anteil am Outlet, nachdem ein Jahr zuvor Neinver die Joint-Venture-Anteile von MAB übernommen hatte.

Neinver ist der zweitgrößte Betreiber von Outlets in Europa, fokussiert sich seit 1969 auf die Verwaltung und Entwicklung sowie den Erwerb unterschiedlichster Immobilien und ist auf Handel und Logistik spezialisiert. Das Unternehmen betreibt zusammen mit mehreren aktuell entwickelten Projekten insgesamt 18 Outlets, sechs Shopping Center und mehr als 800 nationale und internationale Einzelhandelsgeschäfte in Deutschland, Frankreich, Spanien, Italien, Polen und den Niederlanden. Hierzulande gehört unter anderem Zweibrücken zum Portfolio. 2019 erreichte Neinver mit seinen Outlets erstmals einen Umsatz von mehr als einer Milliarde Euro.

Französische, deutsche und internationale Marken im Angebot

Im Center bei Roppenheim werden in mehr als 100 Shops und Geschäften französische, deutsche und internationale Marken aus den Bereichen Mode, Sport, Accessoires und Einrichtung angeboten – in der Regel aus Kollektionen des Vorjahres mit einem Preisnachlass. Das im Stile eines traditionellen elsässischen Dorfs gebaute Outlet verfügt über eine Miet- beziehungsweise Verkaufsfläche von 27.280 Quadratmetern sowie über 50.000 Quadratmeter Grünflächen. Momentan bietet es 615 Arbeitsplätze, anfänglich war Neinver von 750 direkten Arbeitsplätzen in den Geschäften, Restaurants und im Dienstleistungsbereich ausgegangen.

Über das Investitionsvolumen für das Markendorf, das dem Vernehmen nach bei mehr als 100 Millionen Euro lag, machte das Unternehmen von Anfang an keine konkreten Angaben. Für die Investoren war insbesondere die außergewöhnliche Lage mit einem zum Start projektierten Einzugsgebiet von etwa 8,4 Millionen potenziellen Kunden, in der Mehrzahl aus Frankreich und Deutschland, verlockend. Im Jahr 2019 – der Vor-Corona-Zeit – wurden nach Angaben des Betreibers rund zwei Millionen Besucher gezählt.

Vorhaben war auf beiden Seiten des Rheins umstritten

Schon in der Planungsphase war das Vorhaben auf deutscher Seite und im Elsass heftig umstritten. Es erreichte in Frankreich sogar höchste Regierungskreise, als der damalige Karlsruher Oberbürgermeister Heinz Fenrich bei Staatspräsident Jacques Chirac persönlich intervenierte. Auf deutscher Seite befürchtete man, der innerstädtische Einzelhandel würde massiv unter der Neuansiedlung leiden. Jahre zuvor war deshalb bereits der Vorstoß für ein Outlet-Projekt auf dem Areal des Baden-Airparks gescheitert.

Im Fall Roppenheim ging der Regionalverband Mittlerer Oberrhein (RMVO) gemeinsam mit dem Handelsverband BAG rechtlich gegen das Projekt vor, der elsässische Einzelhandelsverband schloss sich an. Dort hatte zunächst die „Kommission für Handelsflächen“ im Département Bas-Rhin das Projekt im Juni 2004 abgelehnt, der Nationale Ausschuss in Paris erklärte es im November desselben Jahres aber für zulässig. Die Klagen gegen das Markendorf blieben letztlich ohne Erfolg. Das oberste französische Gericht, der Conseil d’Etat, wies sie im Mai 2006 ab.

Daraufhin sah der RVMO das Klima der grenzüberschreitenden Zusammenarbeit im Pamina-Raum belastet. Der eigentliche Verlierer des Urteils, so sagte der damalige Verbandsdirektor Gerd Hager, sei der Einzelhandel in den Innenstädten, auf deutscher wie auf elsässischer Seite. „Es ist ein klarer Weg gegen attraktive Innenstädte mit einer funktionierenden Einzelhandelslandschaft“, so Hager. Zehn Jahre später werden zwar immer noch vereinzelt kritische Stimmen laut, aber der Widerstand ist deutlich abgeebbt. „Es hat sich eingespielt“, sagt Roland Fitterer, Präsident des Handelsverbands Südbaden, mit Blick auf die Konkurrenzsituation.

Fitterer, der auch Vizepräsident der Industrie- und Handelskammer Karlsruhe ist, sieht solche Center auf der grünen Wiese dennoch als eine Gefahr für den innerstädtischen Handel, insbesondere für den Modebereich. Zwar würden in Roppenheim vornehmlich französische Marken angeboten, dennoch leide der deutsche Handel unter dem zunehmenden Konkurrenzdruck. Vor allem kleinere und mittlere Betriebe hätten mit geringen Margen bei gleichzeitig steigenden Kosten zu kämpfen. Die Corona-Pandemie habe die Situation noch verschärft.

Erweiterung der Verkaufsfläche bislang nicht bestätigt

Fazit: Das Outlet Roppenheim bleibt auch in Zukunft im Fokus. Eine Anfang 2019 auf deutscher Seite befürchtete Erweiterung mit einer Verdoppelung der Verkaufsfläche hat sich bislang nicht bestätigt. Damals hatte die Gemeinde Roppenheim neue Gewerbeflächen ausgewiesen – allerdings nicht im konkreten Zusammenhang mit dem Outlet. „Wir sind aber weiterhin sehr wachsam und beobachten genau, was dort passiert“, so Fitterer. Auch das erwartete dauerhafte Verkehrschaos am Nadelöhr Staustufe Iffezheim ist weitgehend ausgeblieben. Lediglich zu Stoßzeiten oder während Bauarbeiten kommt es dort – insbesondere wegen des zunehmenden grenzüberschreitenden Lkw-Verkehrs – zu Problemen.

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