Kurstädter Anwalt Knöpfel ringt mit der Vonovia

Baden-Baden (rjk) – Dem Baden-Badener Rechtsanwalt Joachim Knöpfel wird es nicht langweilig. Er ist gerade mit Mietstreitigkeiten mit dem Vermietungskonzern Vonovia beschäftigt.

Ihm wird‚s nicht langweilig: Seit 2017 führt der Baden-Badener Rechtsanwalt Joachim Knöpfel sehr aufwendige Verfahren gegen den Vermietungskonzern Vonovia und Firmen aus dessen Umfeld. Foto: Ralf Joachim Kraft/BNN

Ihm wird‚s nicht langweilig: Seit 2017 führt der Baden-Badener Rechtsanwalt Joachim Knöpfel sehr aufwendige Verfahren gegen den Vermietungskonzern Vonovia und Firmen aus dessen Umfeld. Foto: Ralf Joachim Kraft/BNN

Auch bei einem Besuch in seiner Kanzlei brütet der Rechtsberater des Mietervereins Baden-Baden und Umgebung über einem Stapel von Papieren. Rechnungen, Briefe, Mahnschreiben, Verträge und Saldenlisten liegen auf dem Tisch. Es geht mal wieder um Mietstreitigkeiten mit dem Dax-notierten Vermietungskonzern Vonovia und zwei Firmen aus dessen Umfeld. Konkret sind das die Süddeutsche Wohnen (Südewo) und die Deutsche Annington 9. BV mit Sitz in Holland.

Seit 2017 mehr als zehn sehr aufwendige Verfahren

„Heute hatte ich wieder eine Verhandlung vor Gericht: Die Richterin sagt, dass Südewo zu Unrecht drei Jahre lang Fernsehgebühren berechnet hat. Das Urteil wird Ende März erwartet.“ Dass Vonovia, „Deutschlands größter Vermieter“, seine Mieter schröpft und zu deren Lasten Profit mit Nebenkosten macht, steht für den Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht außer Frage.

Seit 2017 führt er „sehr aufwendige Verfahren“, in denen es zentral um Nebenkostenabrechnungen, teils auch um Modernisierungs-Mieterhöhungen geht. Bislang waren es mehr als zehn Verfahren vor dem Amtsgericht und dem Landgericht Baden-Baden. Seine Mandanten sind Mitglieder des Mietervereins. Laut Knöpfel erhielten alle „überteuerte Betriebskostenabrechnungen“ von Vonovia.

Mieter fühlen sich übervorteilt, überfordert und gestresst

Explizit äußern wollen sich die betroffenen Mieter gegenüber der Presse nicht. Aber aus den vorgelegten Schreiben geht hervor, dass sie sich übervorteilt, überfordert und gestresst fühlten von den vielen Mahnungen, die ihnen ins Haus flatterten, ohne dass Kostenpunkte abschließend geklärt waren. Das Wort „Betrug“ nimmt Knöpfel nicht in den Mund. „Aber Abzocke kann man es schon nennen“, sagt der stellvertretende Landesvorsitzende des Deutschen Mieterbundes Baden-Württemberg. Wer im Internet „Vonovia“ eingibt, stößt auf unzählige Einträge und auf immer dieselben Vorwürfe.

Die Nebenkostenabrechnungen des Konzerns seien fehlerhaft, undurchsichtig und nicht nachvollziehbar, die Kosten viel zu hoch angesetzt. Teils seien sie auch aus der Luft gegriffen. „Die Firmen aus dem umsatzsteuerlichen Organkreis des Konzerns schreiben sich gegenseitig Rechnungen, denen aber keine Leistungen zugrunde liegen“, erzählt Knöpfel. „Es ist bundesweit gerichtsbekannt, dass sich der Konzern zusätzliche Einnahmequellen verschafft, indem er von seinen Mietern Geldbeträge abgreift, ohne etwas dafür zu leisten. Wer sich nicht wehrt, zahlt also für nichts“, sagt der Jurist. „Und leider wehren sich nur wenige.“ Widerspruch einlegen und Dokumenten-Einsicht verlangen müssten die Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung.

„Mieter zu Unrecht mit Kosten belastet“

Aktuell führt der Anwalt zwei Verfahren in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht. „Eines davon hat mittlerweile die Präsidentenkammer an sich gezogen“, sagt er. Zwei weitere seien in erster Instanz vor dem Amtsgericht abgeschlossen worden. Betroffen seien Mieter in der Oostalstraße, Maximilianstraße, Schafbergstraße, Hildastraße, Scheffelstraße und Beuerner Straße.

Der Konzern Vonovia bestreitet alle Vorwürfe. Symbolfoto: Paul Zinken/dpa

© dpa

Der Konzern Vonovia bestreitet alle Vorwürfe. Symbolfoto: Paul Zinken/dpa

Inzwischen steht laut Knöpfel fest, dass die Mieter seit 2017 zu Unrecht mit Kosten für den Fernsehanschluss belastet wurden. Als nicht umlagefähig erwiesen hätten sich auch die Kosten für den Hauswart, „den einige Mieter noch nie gesehen haben“. Alle aufgelisteten Arbeiten des Objektbetreuers seien Verwaltungstätigkeiten, „die aber nicht umlagefähig sind.“

Dasselbe gelte für die abgerechneten Kosten für die Gasdruckprüfung, die Wartung der Gasetagenheizung, den Winterdienst oder die Wartung von Warmwassergeräten und Wasser-/Abwasserleitungen. Was umlagefähig ist und was nicht, stehe zwar in der Betriebskostenverordnung, sei aber Auslegungssache. „Erfolg oder Misserfolg eines Verfahrens hängen also immer auch von der Kammer und dem zuständigen Richter ab“, sagt Knöpfel.

Vonovia-Sprecher bestreitet sämtliche Vorwürfe

Und was sagt Vonovia? „Wir gehen nicht gerne in juristische Auseinandersetzungen, aber manchmal sind sie notwendig, weil sie für beide Seiten rechtliche Klarheit schaffen“, antwortet Konzernsprecher Matthias Wulff auf Anfrage dieser Redaktion. „Anders als hier behauptet, sind unsere Nebenkostenabrechnungen transparent, nachvollziehbar und korrekt“, betont er.

„In unserer Kundenzufriedenheitsbefragung haben im Vorjahr 71 Prozent der befragten Mieter unsere Betriebskostenabrechnung als verständlich bezeichnet.“ Auch mit den erbrachten Leistungen sei der Großteil der Mieter sehr zufrieden. Das spiegele sich allein darin wider, dass die Einspruchsquote im Verhältnis zu den erstellten Abrechnungen sehr gering sei.

Sollte dem Unternehmen im Einzelfall trotzdem mal ein Fehler unterlaufen sein, werde dieser selbstverständlich korrigiert, sagt Wulff. Im Sinne größtmöglicher Transparenz erläutere das Unternehmen den Kunden in der Regel die Kostenpositionen, bei denen es eine größere Abweichung zum Vorjahr gegeben hat.

Bei Bedarf stelle Vonovia den Mietern alle Belege zur Verfügung, die sie benötigen, um die Abrechnungen zu verstehen. „Dazu sind wir nicht nur verpflichtet, das tun wir auch gerne.“ Überteuert seien die abgerechneten Dienstleistungen nicht, konstatiert der Sprecher. „Wir erbringen sie zu den lokal üblichen Preisen und legen nur die Kosten um, die auch umlagefähig sind.“

Falsch sei die Behauptung, es würden auch nicht erbrachte Leistungen abgerechnet. „Wenn unsere Hauswarte unterwegs sind, können die Mieter sie nicht immer sehen. Sie kümmern sich um die Sauberkeit und Funktionalität unserer Wohnanlagen. Das passiert natürlich auch dann, wenn unsere Kunden gerade außer Haus sind.“

Zum Thema:

Mit bundesweit 355.000 Wohnungen an 400 Standorten ist der DAX-Konzern Vonovia eigenen Angaben zufolge Deutschlands größter Vermieter. Laut Konzernsprecher Matthias Wulff hat das Unternehmen in Baden-Württemberg rund 30.000 Wohnungen.

„In Karlsruhe sind es aktuell rund 1.500 Wohnungen zu einer Durchschnittsmiete von 7,96 Euro, in Baden-Baden knapp 350 zu durchschnittlich 7,40 Euro und in Rastatt rund 650 zu 6,96 Euro. In Gaggenau und Bühl sind wir nur mit wenigen Wohnungen vertreten, an beiden Orten sind es unter zehn.“

Daniel Zimmermann vom Deutschen Mieterbund, der mit allen Vorgängen rund um den Konzern vertraut ist, erklärt auf Anfrage dieser Redaktion: „98 Prozent aller Verfahren strengt Vonovia selbst an. Größtenteils sind es Zahlungsklagen. Zum Stichtag April 2021 verzeichnete der Konzern etwa 39.000 Mietstreitigkeiten. Davon waren rund 38.100 gegen die Mieter gerichtet „und nur rund 900 von der Mieterseite gegen den Konzern“, fasst der Fachmann seine Erinnerungen aus der Vonovia-Hauptversammlung 2021 zusammen.

Im Geschäftsjahr 2020 seien mehr als 32.000 Mietrechtsverfahren abgeschlossen worden. „Davon 99 Prozent vor den Amtsgerichten und weniger als ein Prozent vor den Landgerichten.“ Vor den Amtsgerichten obsiegte Vonovia laut Zimmermann mit einer Quote von 91 Prozent. Vor den Landgerichten sei der Konzern mit einer Quote von 77 Prozent weniger erfolgreich gewesen.

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Ihr Autor

unserem Mitarbeiter Ralf Joachim Kraft

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Erstellt:
17. Februar 2022, 10:00 Uhr
Lesedauer:
ca. 4min 18sec

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