Nachfrage auf dem Immobilienmarkt „aktuell sehr groß“

Bühl (BNN) – Die Preise für Immobilien steigen in schwindelerregende Höhen. Der Gemeinsame Gutachterausschuss für den südlichen Landkreis Rastatt beobachtet diese Entwicklung – ein Interview.

Nachfrage auf dem Immobilienmarkt „aktuell sehr groß“

Blick über Bühl: Der Gemeinsame Gutachterausschuss bewertet alle Grundstücke in der Stadt und den Nachbargemeinden. Fotos: Ulrich Coenen/BNN

Eckhard Vandersee ist Vorsitzender des Gremiums und Leiter der Geschäftsstelle in Bühl. Unser Mitarbeiter Ulrich Coenen hat sich mit ihm unterhalten.

BT: Herr Vandersee, ist die Immobilienbewertung ein freiwilliger Service der Kommunen?Eckhard Vandersee: Nein! Gutachterausschüsse gibt es bereits seit den 1950er Jahren. Die Grundlagen sind im Baugesetzbuch und in der Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg verankert. Ergänzt werden die Vorgaben durch die Immobilienwertermittlungsverordnung.

BT: Ihre jetzige Organisationsform ist aber ziemlich neu.Vandersee: Bis 2019 waren die Gutachterausschüsse direkt bei den Kommunen angesiedelt. Es gab bis zu diesem Zeitpunkt rund 1.000 Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Im Hinblick auf die Novellierung der Grundsteuer wären diese kleinen Gremien nicht in der Lage gewesen, ihre Aufgabe zu erfüllen.

BT: Wie ging es weiter?Vandersee: Ein Gutachterausschuss muss in der Lage sein, die notwendigen Bodenrichtwerte unter anderem für die Grundsteuerermittlung zu erheben. Bühl hat übrigens bereits 2004 eine Kooperation mit den anderen Kommunen im südlichen Landkreis begonnen und eine Kaufpreissammlung geführt. 2017 gab es schließlich die gesetzliche Novellierung. Nachbarkommunen konnten sich innerhalb eines Landkreises zusammenschließen. Im Landkreis Rastatt gibt es jetzt drei Gutachterausschüsse in Bühl, Rastatt und Gaggenau.

BT: Hat das in den beiden vergangenen zweieinhalb Jahren zum gewünschten Ergebnis geführt?Vandersee: Wir haben mehr und bessere Daten in der Kaufpreissammlung, die wir auswerten können. Wir können dadurch Bodenrichtwerte gut ableiten. Die brauchen wir im Hinblick auf die Grundsteuer, für die Baden-Württemberg ein eigenes Modell gewählt hat. Wir mussten die Bodenrichtwerte teilweise nach oben anpassen, weil die ursprünglich zuständigen Gemeinden dies zum Teil jahrelang nicht getan hatten.

Besonderer Blick auf Bodenrichtwert

BT: Wozu benötigen wir überhaupt Bodenrichtwerte?Vandersee: Zunächst geht es um Transparenz auf dem Grundstücksmarkt. Wir brauchen durchschnittliche Lagewerte für ein Gebiet mit ähnlicher Bebauung.

BT: Aber der Staat will doch auch Steuer kassieren?Vandersee: Das ist richtig. In Baden-Württemberg bemisst sich die Grundsteuer nach der Grundfläche und dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist natürlich auch für die Erbschaftssteuer maßgeblich.

BT: Was sagt ein Bodenrichtwert eigentlich aus?Vandersee: Wir werten alle Kauffälle in den jeweiligen Gebieten aus. Alle Notare in Deutschland teilen uns sämtlich Kauffälle, Schenkungen und Zwangsversteigerungen im südlichen Landkreis Rastatt mit. Das sind rund 1.100 Fälle im Jahr. In Gebieten, in denen es keine oder nur wenige Kauffälle gibt, weisen wir einen Wert durch Analogieschlüsse aus. Ein Neubaugebiet in Halberstung ist beispielsweise mit einem im benachbarten Weitenung vergleichbar.

BT: Wie geht es dann weiter?Vandersee: Als Vorsitzender lasse ich diese Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss beschließen. Das ist ein Expertengremium, dessen 23 Mitglieder durch den Gemeinderat der Stadt Bühl auf Vorschlag der beteiligten Gemeinden im südlichen Landkreis bestellt werden. Der Bodenrichtwert wird in Euro pro Quadratmeter ausgedrückt. Wir errechnen einen Medianwert für jedes Gebiet, der regelmäßig angepasst werden muss. Es gibt wertbestimmende Merkmale wie Geschossigkeit und durchschnittliche Grundstücksfläche.

Neben Bauland auch Ackerflächen im Fokus

BT: Welche Grundstücke haben Sie im Blick?Vandersee: Wir erfassen alle Kauffälle, unbebaute Grundstücke wie hauptsächlich Bauland, bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum. Interessant sind vor allem die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser beziehungsweise Wohnungen. Der Markt für Ackerland ist eher nachrangig. Es gibt auch nicht so viele Kauffälle. Wir geben aber auch bei Wiesen, Wald und Ackerland Medianwerte an. Die Preise für Ackerland sind in unserer Region im Vergleich zum Bauland moderat.

BT: Wie viele Mitarbeiter hat Ihre Behörde?Vandersee: Wir sind drei Vollzeitkräfte. Das bedeutet sehr viel Arbeit für jeden Kollegen. Wir haben, neben unseren Pflichtaufgaben, in diesem Jahr 54 Gutachten im Auftrag von Privatleuten und Behörden abgewickelt, also jede Woche eines. Dies geschieht unter anderem bei Erbauseinandersetzungen. Sie müssen mit rund 30 Arbeitsstunden pro Gutachten rechnen. Die Gutachten sind gebührenpflichtig und dienen der Refinanzierung des Gutachterausschusses. Dadurch sinkt die Umlage für die Gemeinden im südlichen Landkreis.

BT: Die Gutachten sind aber nicht Ihre Hauptaufgabe.Vandersee: Natürlich nicht. Eine wichtige Aufgabe ist die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Mit dem alle zwei Jahre erarbeiteten Immobilienmarktbericht sowie der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte sorgen wir für die Transparenz auf dem Immobilienmarkt.

BT: Wie machen Sie das denn?Vandersee: Wir erfassen alle Fälle anonym. Das gilt für Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Bei bebauten Grundstücken verschicken wir Fragebögen an die Käufer. Wir wollen wissen, ob der erzielte Kaufpreis über dem rechnerischen Sachwert liegt. Aktuell ist das Angebot auf dem Immobilienmarkt sehr klein und die Nachfrage sehr groß, sodass in der Regel Preise gezahlt werden, die bis zu 30 Prozent über dem Wert liegen.

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